“De grootste uitdaging voor logistiek vastgoed in België: Het behouden van een groot marktaandeel in e-commerce”

#Wat zijn de belangrijkste ontwikkelingen in de logistieke vastgoed wereld? SPRYG Real Estate Academy vroeg het Jo de Wolf, CEO van Montea in een exclusief interview. Een verhaal vol inspiratie met voldoende ‘food for thought’ voor de logistieke wereld.

We vroegen Jo de Wolf wat hij als de grootste uitdaging voor logistiek vastgoed in België ziet? De Wolf antwoord zonder twijfel: “De grootste uitdaging zit voor logistiek vastgoed in België in het behouden van een groot marktaandeel in e-commerce. We moeten zien te voorkomen dat de e-commerce zich verplaatst naar Nederland. We kennen de voordelen voor de logistieke dienstverleners die zich daar vestigen. Maar het zou voor de investeerders in België toch mogelijk moeten zijn om te profiteren van ons grootste voordeel; onze tweetaligheid. We zitten als land geografisch tussen Nederland en Frankrijk in. ”

“Daarnaast wordt de last mile steeds belangrijker. Steeds meer bedrijven moeten binnen 24 uur hun producten kunnen leveren. En er zijn zelfs al bedrijven die deze levertijd teruggebracht hebben naar twee uur. Dat lukt niet als het DC in Nederland staat en er moet in België geleverd worden.”

Montea is ook actief op de Franse en Nederlandse markt. Welke uitdagingen ziet De Wolf in die landen op het gebied van logistiek vastgoed?
De Wolf: “Wel, die uitdagingen zijn totaal verschillend. Frankrijk loopt in zijn ontwikkelingen achter op Nederland en België. Daar zien we nu pas dat het vertrouwen in e-commerce stijgt. Dit maakt dat 80% van de logistieke aanbieders zich vestigen rond de grootste Franse steden, Parijs, Marseille, Rijsel en Lyon. Daar is ook de grootste behoefte aan logistieke dienstverlening. We ontwikkelen daar zoals we eerder ook in Nederland en België al ontwikkelden. Nederland is een ander verhaal. We moeten daar vooral opletten dat we niet meegaan in de oververhitting van de logistieke markt. Nederland is het gidsland voor logistiek Europa. Het is de best draaiende markt. Maar ook al heb je een goed product, je moet het niet voor een gekke prijs weg willen zetten. Er is in de Nederlandse markt echt sprake van oververhitting. Wij vinden bij Montea dat het niet moet draaien om het investeren in meer locaties, maar vooral om het investeren in betere locaties. Dan kun je beter inschatten of de investering op de lange termijn zinvol is.”

Op 5 juni is de heer Jo de Wolf moderator op het SPRYG-seminarie Logistiek Vastgoed België 2018. Hij heeft ingebracht om tijdens het seminarie gamechangers & slimme verbinders een podium te geven. Waarom wilde hij dit?
De Wolf vertelt: “Als je kijkt naar de logistiek in de laatste decennia, dan zie je dat de dienstverleners steeds verder de stad zijn uitgedreven. Ze zaten op de goedkoopste grond, steeds verder bij de stedelijke centra vandaan. Nu moeten ze weer terug naar de stad om te kunnen voldoen aan de belofte om binnen twee uur te leveren. Daarbij is de last mile steeds belangrijker. Ik zie daar mooie ontwikkelingen en wil die graag delen met de seminariedeelnemers.”

Gaat de Last Mile niet over het optimaliseren van capaciteit?
“Dat klopt!”, beaamt De Wolf. “We zien dat alles steeds flexibeler wordt. Nu is het zo dat voor transport en voor logistiek de bezettingsgraden te laag zijn. Een concept als Stockspots (Airbnb voor pallets) maakt dat door samenwerking er een verduurzaming op gang komt. Dit maakt het mogelijk om de bestaande logistieke capaciteit te optimaliseren. Het is een feit dat de logistieke dienstverleners dichterbij de consument moeten komen. En dan liefst zelfs zonder zelf locaties te hebben. Door locaties te delen, wordt minder transport gevraagd én kun je binnen twee uur bij de consument leveren. Die belofte zie ik echt als de aanjager van de grootste gamechanger: het delen van capaciteit.”

Logistiek blijft maar veranderen. Vaak horen we dat veranderingen ontstaan doordat buitenstaanders de gevestigde orde uitdaagt. Hoe kijkt De Wolf daarnaar?
De Wolf: “Ik zie dat het niet zozeer gaat om de investering vanuit de logistieke vastgoedwereld, maar vooral om de investering vanuit de logistieke dienstverlener. Zo krijgt DHL een 30.000 m2 in Zaventem waar de grootst mogelijke optimalisatie plaats vindt. In de avond komen daar de producten binnen en die worden bewerkt, zodat ze in de ochtend weer het DC verlaten. Daar investeert DHL gigantisch in. De investering van hun is zelfs drie keer zo groot al de investering die er gedaan wordt voor het gebouw. Je kunt wel zeggen dat we als logistieke vastgoed een schil gebouwd hebben om de operatie van de klant. DHL weet dat ze moeten investeren om de slag nu en in de toekomst te kunnen winnen.”

The winner takes it all
Maar is zo’n investering wel haalbaar? Betekent het niet dat alleen de grootste bedrijven overleven ten koste van de kleinere logistieke dienstverleners? De heer De Wolf ziet dit ook zo. Hij gebruikt onderzoekgegevens als onderbouwing. “Vorig jaar hebben 30 grote logistieke dienstverleners meegewerkt aan ons onderzoek naar de toekomst van logistiek. Daarbij antwoordde wel twee van de drie bedrijven dat ze inzetten op automatisatie. De investeringen daarin zijn gigantisch, maar de bedrijven vinden dit helder. Het principe ‘The winner takes it all’ wordt steeds gangbaarder voor de logistieke wereld. Door te werken met de beste prijzen, beste dekking- en bezettingsgraad worden zaken geoptimaliseerd. Je ziet dan ook dat bedrijven steeds groter worden en meegaan met ontwikkelingen zoals Stockspots. Het belang van optimalisatie van stromen wordt steeds belangrijker”, aldus De Wolf.

De Wolf is op 5 juni 2018 de moderator van het SPRYG logistieke vastgoedseminarie. Waarover wil hij de deelnemers inspireren tijdens deze bijeenkomst?
De moderator antwoord: “Dat is voor iedere deelnemer natuurlijk anders. Ik hoop dat ze doordrongen zijn van de positieve toekomst die er is voor logistiek vastgoed België. Er zijn volop opportuniteiten. Omnichanneling biedt veel kansen voor logistieke dienstverleners. Maar er zijn geen vaste procedures. Dit betekent dat iedereen bezig is met zijn eigen trial and error. De cycli voor ondernemers wordt steeds korter en korter. Het wordt steeds belangrijker dat bedrijven werken aan hun agility of wendbaarheid. De ‘day after tommorrow’ komt steeds sneller.”

Culture eats strategy for breakfast
Hij vervolgt: “Ik hoop ik dat de deelnemers nog eens bedenken wat de corporate targets zijn en hoe belangrijk het is om wendbaar te zijn. Bij startups is dat relatief makkelijk, bij gevestigde bedrijven is het juist een uitdaging. Eigenlijk gaat het niet eens meer over de strategie, maar wat is de cultuur en mentaliteit van het bedrijf. Hoe kunnen we vernieuwen, waar moeten we ons gedragen als echte ondernemers. Het draait in deze snelle wereld echt steeds meer om cultuur. De cultuur van ondernemen, mislukken en fouten durven maken. Het gaat niet om de veranderingen zelf, want die zijn toch maar zes maanden houdbaar in onze snelle wereld.”

Bron: SPRYG Real Estate Academy

 

RELEVANT VOOR U:

Kom ook naar Logistiek Vastgoed Belgie 2018 op 5 juni in Antwerpen!