Experts verwachten geen grote prijsschommelingen op de vastgoedmarkt

In de eerste helft van 2015 is de prijs van de woningen redelijk stabiel gebleven. Analisten verwachten de komende jaren geen zware stormen, hoogstens een lichte correctie door de gewijzigde fiscale omgeving.

De prijs van de verkochte huizen bleef in Vlaanderen in de eerste helft van dit jaar nagenoeg stabiel, terwijl die van appartementen licht toenam (+0,5%) en die van villa’s daalde (-1,1%). Nationaal nam de prijs van de appartementen ook een beetje toe (+0,4%), net als die van huizen (+0,1%), met dezelfde negatieve tendens voor villa’s (-0,7%). Dat blijkt uit een studie die het vastgoedadvieskantoor de Crombrugghe & Partners uitvoerde voor Trends.

Ook de makelaarsorganisatie ERA signaleert een stabiele markt. Ze zag de prijs van de woonhuizen in Vlaanderen in de eerste zes maanden van het jaar met 1,3 procent toenemen, zo blijkt uit de cijfers die Trends exclusief verkreeg. Die van appartementen steeg met 1,7 procent.

“De gemiddelde prijs van de appartementen werd in de statistieken ondersteund door de kust, waar dat segment een stevige waardestijging van 14 procent liet optekenen”, zegt vastgoedanalist Alain Declercq (ERA). “Kopers beschouwen vastgoed aan de kust als een veilige belegging. Door de stijgende prijzen in Spanje richten ze hun aandacht weer op onze eigen kust. De aankoop van een woning is een alternatief voor woelige beurzen en makke spaarboekjes. We dachten vorig jaar dat de prijzen zouden dalen door het wegvallen van de woonbonus. Het tegendeel is waar. Door de lage rente daalt de maandelijkse afbetaling zelfs, terwijl de prijzen lichtjes toenemen.”

“De mensen krijgen meer woning met een kleiner budget”, analyseert John Romain van Immotheker. “In 2013 kon 44 procent van de gezinnen zich een woning veroorloven. Vandaag is dat door de lage rente gestegen tot 50 procent.” De Belg kan zo 33.000 euro meer lenen voor een woning dan een jaar geleden.

Vijf jaar rust

ERA verwacht dat de prijs van de villa’s de volgende vijf jaar stabiel blijft, terwijl die van woonhuizen met 2 procent en die van appartementen met 3 procent stijgt. “Er heerst een grote rust op de markt”, ziet Declercq. “Het aantal transacties is ook stabiel. De snelheid van inkoop verliep de voorbije maanden parallel met die van de verkoop.”

De volgende jaren zal de markt van de woningen geen zware schommelingen kennen, stelt ook Johan Van Gompel, senior economist van KBC. “Het klopt wel dat de verlaging van het fiscale voordeel van de woonbonus de afbetaling van het hypothecair krediet wat lastiger heeft gemaakt voor de gezinnen. Dat fenomeen kan in 2015 en 2016 nog een prijsdaling veroorzaken van 5 tot 10 procent. Zolang de rente stabiel blijft, hoeven we ons echter geen zorgen te maken.”

Die voorspelling ligt in de lijn van het rekenwerk van zijn ING-collega Julien Manceaux, die dit jaar op de woningmarkt nog een prijsdaling van 2 tot 3 procent verwacht. “De rente zal de komende jaren de hoogte ingaan”, denkt hij. “Dat zal in 2016 en 2017 tot een daling van de vastgoedprijzen leiden.”

“De gekke prijzen zijn uit de markt”, bevestigt Erik Buyst, professor aan de KU Leuven. “Ik verwacht vrij stabiele prijzen in de toekomst. Een eventuele rentestijging kan de prijs van een gemiddelde woning wat doen dalen. Maar drama’s zullen er niet gebeuren, tenzij er natuurlijk een zwaar fiscaal of economisch onweer op til is. Maar vandaag staat de barometer op rustig.”

Zachte landing

Johan Van Gompel stelt dat er al sinds 2012 een zachte landing bezig is op de woningmarkt. De prijzen bleven stabiel, berekent hij op basis van een gecorrigeerde prijsindex, die abstractie maakt van de verschuiving van de kopers naar duurdere locaties en segmenten. Woningen blijken in vergelijking met vier jaar geleden ook langer te koop te staan en de verkopers geven iets grotere kortingen op de vraagprijs. Ook daalde het aantal transacties met 10 procent. Terwijl het ondernemersvertrouwen in het algemeen toeneemt, blijft dat in de bouwsector ondermaats.

John Romain van Immotheker merkt op basis van interne berekeningen een vertraging in de woningmarkt. In de eerste vijf maanden van 2015 waren er 10 tot 20 procent minder aankopen van bestaand vastgoed dan in andere jaren. Tegenover tien jaar geleden is het aantal nieuwbouwdossiers gehalveerd. “Dat heeft heel veel te maken met de vermindering van de woonbonus”, duidt hij. “Door het wegvallen van deze stimulus zijn mensen heel wat voorzichtiger geworden.”

De lichte achteruitgang beschouwt Van Gompel als een correctie op de weliswaar beperkte overwaardering die hij in een eerdere studie vaststelde. De econoom hanteert daarvoor niet de klassieke waarderingsmethodes, zoals de verhouding tussen de verkoopprijs en de verhuurprijs of het inkomen van de kopers. De OESO poneert op basis van deze price to rent- en price to income-graadmeter dat woningen in België met de helft overgewaardeerd zijn (zie kader De OESO wikt en weegt). “Die ruwe berekening leidt geregeld tot heel wat aandacht van de media. Een meer gefundeerde waardering geeft heel wat minder spektakel”, weet Van Gompel

In zijn eigen calculatie houdt Van Gompel ook rekening met de historisch lage rente om de betaalbaarheid van de woningen in kaart te brengen. In dat geval kent de markt slechts een overwaardering van 3 procent. De econoom hanteert al enkele jaren een econometrisch model gebaseerd op historische dat, die invloed hebben op de prijs van de woningen, zoals rente, koopkracht en demografie. Volgens dat model is de gemiddelde prijs van onze woningen zelfs (een half procent ondergewaardeerd.

“Waarschijnlijk omdat de kopers de verminderde woonbonus ietsje te negatief inschatten”, verklaart hij. “Dat effect van de lagere woonbonus wordt helemaal gecompenseerd door de lage rente. De prijs van de woningen in België is vandaag simpelweg correct gewaardeerd.” Dat is trouwens ook het standpunt van de Nationale Bank, die tot voor enkele jaren nog uitging van een overwaardering van 15 procent.

Prijsdruk op onderste segment

Professor Erik Buyst is het eens met het standpunt van Van Gompel. Eén factor kan de prijzen evenwel sterk naar boven kan drijven. De demografische evolutie kan de vraag naar woningen opdrijven, en dus ook de prijzen. “We hebben geen idee van wat er de komende jaren op ons afkomt”, vreest hij. “Migratiestromen kunnenplots sterk schommelen. Kijk naar de recente asielcrisis. De inwijking zal toenemen en ons land is nu eenmaal een immigratieland. Die nieuwelingen zullen ergens moeten wonen. Die vraag kan de overheid alleen niet invullen. De privésector zal zijn rol moeten spelen en investeren in de verhuurmarkt. Net dat onderste segment staat al onder druk.”

John Romain verwacht dan ook prijsstijging in dat segment, terwijl het bovenste kwart van de markt(Q75) stabiel blijft. “Wie wat meer geld heeft, hoeft zich dus minder zorgen te maken”, klinkt het. Buyst: “Een nieuwbouwwoning kopen was ooit de norm voor de modale Vlaming. Dat wordt stilaan onbetaalbaar. Daarom laten jonge Vlamingen dikwijls hun ambitie zakken en richten zich naar het segment van de wat goedkopere, bestaande woningen. Daarvan liggen de energieprestaties vaak ver onder de norm.”

Minder jonge kopers

Joost Callens, CEO van Durabrik Group en voorzitter van de Federatie van Ontwikkelaars en Woningbouwers, gewaagt zelfs van “discriminatie”. “Eén procent van het woonpatrimonium, de nieuwbouw, moet voldoen aan normen die elk jaar strenger worden”, klinkt het. “4 miljoen bestaande woningen hoeven dan weer aan geen enkele energienorm te beantwoorden. Dat is een drama. Bouwen wordt almaar duurder. Het gevolg is dat mensen de aankoop van een nieuwe woning steeds langer uitstellen. Vroeger was de gemiddelde leeftijd van onze klanten 25 jaar. Vandaag is dat 35 jaar.”

John Romain bevestigt dat: “De rente is historisch laag, maar vooral de wat oudere mensen profiteren ervan. De banken zijn niet geneigd voor lange termijnen tegen die lage rente te ontlenen. De looptijd van de lening wordt dus systematisch korter. Enkel wat oudere ontleners kunnen de relatief grotere ontleningslast van dit type leningen dragen.”

Enkele cijfers. In 2011 maakten de min-30-jarigen 35 procent uit van de klanten van Immotheker. Vandaag is dat slechts een kwart. Vijf jaar geleden hadden vier op de tien verstrekte leningen een looptijd van meer dan 25 jaar. Vandaag is dat nog 3 procent. Zes op de tien leningen hebben vandaag een looptijd van minder dan 20 jaar, een verdubbeling in vijf jaar.

Romain weet niet of een eventuele rentestijging het tij zal keren. “Zodra de banken een hoger tarief kunnen aanrekenen, zal dat worden vertaald in leningen met een langere looptijd”, voorspelt hij. “Ik verwacht dat de markt een rentestijging van 1 of 2 procent perfect kan absorberen. Maar ik weet niet of dat de jonge mensen weer de mogelijkheid zal bieden om wat eerder te lenen. De banken vragen 20 tot 30 procent eigen inbreng bij de aankoop van een woning. Zo sluiten ze zelfs mensen met een goede job af van de woningmarkt.”

Callens hoopt dat de politiek ingrijpt en de banken verplicht hun acceptatiebeleid voor hypotheekleningen aan te passen. “Door onze investeringen in duurzame voorzieningen is de toekomstige energiefactuur lager. De terugbetalingscapaciteit is hoger. Dat lagere risico zou zich moeten vertalen in een sterkere hefboom bij het aangaan van de lening. Het tegendeel is waar.”

Fiscale subsidies

De topman van Durabrik pleit er ook voor via de fiscaliteit het woonpatrimonium te vergroenen. “Als de rente begint te stijgen, wordt de betaalbaarheid van woningen een reëel probleem”, voorspelt hij. “Ik pleit bij de volgende rentestijging voor de tijdelijke herinvoering van de woonbonus als compensatie, maar dan zeer selectief: enkel voor nieuwbouw of bestaande woningen die gerenoveerd worden om bepaalde energienormen te behalen.”

Dat vindt professor Buyst geen goed idee. “Dankzij de lage rente is de vermindering van de woonbonus perfect verteerd”, klinkt het. “De Vlaamse regering kan daar beter van om de rest van dat fiscale voordeel geleidelijk helemaal af te schaffen.”

De extra overheidsinkomsten die zo’n volledige afschaffing met zich brengt, kunnen volgens Buyst het best worden gebruikt om de registratierechten te verlagen. “De fiscale transactiekosten zijn in Vlaanderen de hoogste van de Europese Unie”, verklaart hij. “Het gevolg is dat veel Vlamingen vastgekluisterd blijven aan hun oude woning om de hoge registratierechten voor de aankoop van een nieuwe stek te vermijden. Terwijl we mensen zouden moeten stimuleren van woning te wisselen. Te veel oude mensen blijven in een grote woning zitten, terwijl jonge gezinnen te klein wonen. Ook zou het positief zijn als jongeren sneller een wat kleiner appartement aankopen, om dat weer te verkopen als het gezin zich uitbreidt. Slimme fiscaliteit kan leiden tot een beter aangepast woningbezit. Dankzij de bundeling van de woonfiscaliteit na de zesde staatshervorming, kan Vlaanderen daar eindelijk werk van maken.”

Waar is de waarde van woningen en bouwgrond in 10 jaar het meest gestegen? Bekijk de kaart

De vermelde bedragen zijn in euro en gebaseerd op de Q75-prijs. Dat betekent: 75 procent van de verkopen gebeurt voor een lager bedrag. Trends verkiest de Q75-prijs boven de mediaanprijs of de gemiddelde prijs, omdat de Q75-waarde minder wordt beïnvloed door de verkoop van goedkope woningen die nog veel verbouwingen vereisen. De goedkope woningen halen door hun prijsniveau de gemiddelde prijs te veel naar beneden, waardoor die niet meer representatief is voor de realistische marktwaarde. De Q75-prijs is dat wel. Dat geldt niet voor de verkoopprijs van bouwgronden, omdat de kwaliteit daarvan over het algemeen vrij stabiel is. Alle prijsindicaties en prijsevoluties zijn dan ook gebaseerd op de mediaanprijs (Q50) en vermeld in euro per vierkante meter. De prijsevolutie over tien jaar voor bouwgronden, appartementen, villa’s en woonhuizen is uitgedrukt in procent.

Klik op de kaart een gemeente aan om de prijzen 2014 en de evolutie op 10 jaar te raadplegen.

Bron: trends.knack.be

About

scooop.be is a real estate community with news for real estate developers, brokers, agents, and everyone with an interest in real estate.

We want to offer a quick access to all relevant news related to the real estate industry.

Our newsletter offers an overview of the most important news topics. We cover the worldwide market, however we focus more on the Benelux market.

Do not hesitate to send us your press releases, our editors will then decide if they contain enough news value and if so will publish them.

read more

Scooop © 2018 All Rights Reserved

Designed by WPSHOWER

Powered by WordPress