Een nieuwe vastgoedcyclus in het vooruitzicht

Een nieuwe vastgoedcyclus in het vooruitzicht

De TREVI-index sluit het 3e trimester van 2017 af op 112,86, een perfecte weerspiegeling van de index in het 2e trimester. We hadden sinds begin dit jaar al zo’n vermoeden dat onze residentiële vastgoedmarkt op dezelfde weg blijft voortgaan tegen een snelheid die bepaald wordt door het ritme van de inflatie. In onze index zien we de bevestiging van enkele trends die zich eerder al aftekenden met, op geografisch vlak, een sterkere prijsstijging in Henegouwen en de provincie Limburg en daarentegen een heel lichte terugval van de prijzen in het Brussels Gewest.
Toch zijn deze verschillen, naar onze mening, niet uitgesproken genoeg om interessante conclusies te kunnen trekken voor de toekomst. Moeten we dan belang hechten aan dit cijfer?
Het antwoord is duidelijk ja … op voorwaarde dat we voldoende oog hebben voor de theorie van de vastgoedcycli.

Cycli die duidelijk werden afgebakend

Analisten van de vastgoedmarkt bevestigen dat de cycli in de voorbije 40 jaar gemiddeld zo’n 10 jaar hebben geduurd. Zonder de hele geschiedenis van de vastgoedsector te willen oprakelen, hebben onze experts bij TREVI vastgesteld dat de periode van 1977 tot 1987 gekenmerkt werd door een massale daling van de prijzen. 1987 tot 1997 is een periode van opvallende en intense schommelingen op de markt, zowel in stijgende als dalende lijn (de stijging met +/- 30% tussen 1987 en 1990 werd gevolgd door een daling met zo’n 15% tussen 1991 en 1993). Tussen 1997 en 2007 zagen we de prijzen snel en regelmatig stijgen, veel hoger dan de inflatie. Om dan tussen 2007 en 2017 opnieuw terecht te komen in een periode van grote stabiliteit. Nog niet overtuigd? Kijk dan maar naar de TREVI-index van 2008 die niet meer dan 3% afweek van de huidige index.

En de toekomst?

In de aanloop naar 2018 lijkt het ons logisch om even stil te staan bij de komende 10 jaar. Als een van de vele activaklassen wordt vastgoed uiteraard beïnvloed door de evoluerende economische omstandigheden. In dit opzicht denken we dat de vooruitzichten eerder positief zijn, zonder al te euforisch te worden.

Alle gegevens die wij raadplegen wijzen op een verbetering in de meeste regio’s met een sterke consumptie-, productie- en investeringscapaciteit.

Naast de economische omstandigheden moeten we ook rekening houden met de financiële omstandigheden. Ook hier staan alle seinen op groen en de bankregels die werden ingevoerd naar aanleiding van de crisis van 2007/2008 zetten dit positieve vooruitzicht enkel maar kracht bij.
Laatste element, het prijsniveau op de markt. Met alle respect, we zijn en blijven ervan overtuigd dat de Belgische markt zwak is, met te sterke schommelingen in vergelijking met onze buren. De professionals hebben dit misschien niet opgemerkt, maar het vastgoedlandschap is in enkele jaren tijd veranderd. Mobiliteit, de opkomst van aangename stadscentra, de daling van de bewoonde oppervlaktes. Maar ook de vraag naar huurpanden.

Een grotere vraag naar huurpanden

Een van de kernelementen is de daling van het percentage van bewoners-eigenaars (nog spectaculairder in Brussel). Hoe kan deze stijgende vraag naar huurpanden verklaard worden?

De combinatie van 2 elementen

a) De moeilijke toegang tot eigendom: door de geleidelijke stijging van de prijzen en de vereiste inbreng van eigen vermogen zijn steeds meer klanten niet in staat om te kopen … of moeten ze hun aankoop in elk geval uitstellen.

b) Sociologisch gedrag
De samenleving verandert, evolueert. We stellen duidelijk vast dat de jongere generaties (ten minste tot hun 30-35e) minder gedreven zijn om, koste wat kost, vastgoed te kopen.
Ook het gezamenlijk huren is een trend waar steeds meer vraag naar is.

Dit betekent uiteraard dat de vraag naar huurpanden in de grote stadscentra toeneemt en we denken dat het niveau van de prijzen in 2018 opnieuw zal stijgen, nadat de waarden nu zo’n 6 à 7 jaar stabiel zijn gebleven.

De nieuwe cyclus komt eraan

Daarom blijft TREVI mooi weer voorspellen voor de residentiële vastgoedsector en in de loop van 2018 zullen we wellicht een duidelijke groeicyclus zien ontstaan.

En daarom blijven we onze investeerders ook in de richting sturen van deze activaklasse en trachten we hen zo goed mogelijk te helpen bij de keuze van de meest relevante eigendommen die de beste rendabiliteit zullen opleveren. Kunnen we al een cijfer plakken op deze stijging? We verwachten een stijging die dubbel zo hoog is als de inflatie en zal uitkomen op een gemiddelde van 4% per jaar in de komende twee jaar.

Conclusie

Ook dit keer zullen onze index en onze toelichting uiteraard weer enkele opmerkingen uitlokken die trouwens bijna altijd uit dezelfde hoek komen: TREVI heeft er alle belang bij om positieve signalen te geven, TREVI heeft er alle belang bij om een zo goed mogelijk beeld te schetsen, hoe kan een vastgoedagent een neutraal en objectief oordeel geven.

Ons antwoord is simpel: laten we bescheiden blijven, niemand heeft de waarheid in pacht. Dat geldt voor TREVI en dat geldt voor de onheilsprofeten van deze activaklasse. Ook baseren we ons op cijfers en feiten en, zoals we vaak zeggen, die liegen nooit.
De publicaties van onze index werden in de voorbije twaalf jaar nooit weerlegd door de feiten. Is de index daarmee de absolute waarheid? Nee, maar dat geeft die wel een onweerlegbare geloofwaardigheid.

Laten we dus positief blijven, want alle geanalyseerde parameters wijzen op een positieve cyclus die enkel beteugeld kan worden door uitzonderlijke en onverwachte omstandigheden. Maar in dat geval is vastgoed zeker niet de enige vastgoedklasse die de impact zal voelen.

Bron: trevi

About

scooop.be is a real estate community with news for real estate developers, brokers, agents, and everyone with an interest in real estate.

We want to offer a quick access to all relevant news related to the real estate industry.

Our newsletter offers an overview of the most important news topics. We cover the worldwide market, however we focus more on the Benelux market.

Do not hesitate to send us your press releases, our editors will then decide if they contain enough news value and if so will publish them.

read more

Scooop © 2017 All Rights Reserved

Designed by WPSHOWER

Powered by WordPress