Nederland: Kantorenmarkt meest gebaat bij restrictief grondbeleid

Beleggers en ontwikkelaars zien weinig in leegstandsheffing

Op de Nederlandse kantorenmarkt staat begin 2012 circa 14% leeg van het totale aantal vierkante meters. Toch worden er nog altijd nieuwe kantoorpanden neergezet. Dit komt deels doordat de huidige kantorenvoorraad niet geschikt is voor de toekomstige gebruikersvraag. Dit vindt per saldo 24% van de kantoorhoudende bedrijven en 33% van de beleggers. Onder ontwikkelaars komt dat saldo uit op 5%. Op de vraag welke strategie het meest geschikt is in de strijd tegen leegstand, is een restrictief grondbeleid van gemeenten de grootste gemene deler. Dit blijkt uit onderzoek van BouwKennis.

Voor de Kantoren Monitor 2012 is een enquête gehouden onder beleggers en projectontwikkelaars die actief zijn op de kantorenmarkt. In het kader van de leegstand is gevraagd: ‘Hoe succesvol zijn de volgende oplossingen in de strijd tegen de leegstand?’ De antwoordmogelijkheden werden beperkt tot zes gangbare voorstellen: een restrictief grondbeleid bij gemeenten, een herbestemmingsplicht voor eigenaren, een bouwstop, een meter-voor-meteraanpak, een verduurzamingsplicht en een leegstandsheffing.

Geen van de oplossingsvoorstellen springt er echt uit. Opvallend is dat met name een leegstandsheffing slecht beoordeeld wordt door beide partijen. Gemiddeld krijgt een restrictief grondbeleid door gemeenten het hoogste rapportcijfer.

Ontwikkelaars tegen bouwstop
Logischerwijs voelen ontwikkelaars weinig voor een bouwstop, aangezien dit conflicteert met hun eigen broodwinning. Indien een ontwikkelaar een kantoor kan realiseren waar interesse in is, dan betekent dat voor hem omzet. Daarom zullen ontwikkelaars niet snel uit principe voor een bouwstop zijn. Ontwikkelaars zien het meeste in een restrictief grondbeleid bij gemeentes (6,6). Dat komt waarschijnlijk doordat nieuwbouw dan niet helemaal van de agenda verdwijnt. Het laat ruimte over voor het realiseren van nieuwe panden, indien daar vraag naar is. Een herbestemmingsplicht en een meter-voor-meteraanpak worden respectievelijk beoordeeld met een 6,2 en een 6,1.

Beleggers willen geen extra meters
Beleggers neigen naar een strategie waarbij extra meters worden gemeden. Dat uit zich in een relatief hoge beoordeling van een bouwstop en de meter-voor-meteraanpak (beide 6,6). Mogelijk komt dit doordat beleggers bang zijn dat de waarde van hun kantoorpanden nog verder zal dalen als er meer bijgebouwd wordt. Extra meters betekent namelijk extra concurrentie voor hun huidige beleggingsportefeuille.

Ook geven beleggers een restrictief grondbeleid bij gemeenten een 6,5.  Dat lijkt te conflicteren met de weerstand tegen een uitbreiding van het kantorenmetrage. Nieuwbouw op kwalitatief hoogwaardige locaties is echter een segment waar beleggers behoefte aan hebben. In een plicht tot herbestemming (5,4) of verduurzaming (4,9) zij zien zij weinig heil.

BouwKennis Kantoren Monitor 2012
De BouwKennis Kantoren Monitor 2012 geeft een overzicht van de belangrijkste cijfers en trends op de kantorenmarkt. Het bevat een deskresearchdeel en een onderzoeksdeel. Het deskresearch bespreekt de marktomvang, geeft een beschrijving van de actoren op de kantorenmarkt en verklaart hoe de huidige situatie van overaanbod heeft kunnen ontstaan. In het onderzoeksdeel worden de resultaten uit een grootschalige enquête onder projectontwikkelaars, beleggers en kantoorgebruikers besproken.

Een greep uit de onderwerpen is: 1. DMU ten aanzien van producten, merken en leveranciers bij grootschalige renovatieprojecten (ontwikkelaars). 2. Opbouw portfolio, kenmerken panden en locaties die in aanmerking komen voor herbestemming/grootschalige renovatie en de bereidheid tot afwaardering (beleggers) 3. Eisen aan de locatie en het pand, de mate waarin worden geïnvesteerd in pandverbetering, het keuzeproces ten opzichte van producten, materialen en leveranciers (bedrijven) en 4. Attitude ten opzichte van Het Nieuwe Werken, eisen aan werkplek en locatie (werknemers bij deze bedrijven).